Sau sáp nhập, khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như tâm điểm tăng trưởng mới của thị trường bất động sản phía Nam.

Động lực phát triển từ hạ tầng và sự dịch chuyển dân cư

Theo Avison Young Việt Nam, thị trường nhà ở TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung mới, trong khi các khu vực vệ tinh lại chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ. Từ căn hộ thương mại, nhà phố đến đất nền, nguồn cung ở Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu đều dồi dào, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư.

Trong đó, Long An dẫn đầu nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng. Bình Dương chiếm ưu thế ở phân khúc căn hộ và đất nền mới mở bán. Sự chênh lệch giá giữa TP.HCM và các tỉnh lân cận là yếu tố thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ. Cụ thể, đất nền ở TP.HCM có giá cao gấp đôi, căn hộ đắt hơn từ 1,6 đến 2,4 lần, còn nhà phố/biệt thự chênh lệch từ 1,2 đến 7 lần.

Khoảng cách giá hợp lý cùng hạ tầng ngày càng hoàn thiện khiến nhóm khách hàng trẻ và tầng lớp trung lưu đổ mạnh về các đô thị vệ tinh. Tại Long An và Bình Dương, tỉ lệ hấp thụ và thanh khoản duy trì ổn định từ đầu năm 2025, phản ánh nhu cầu thật của người mua. Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đang đón sóng đầu tư mới, nhất là sau khi chính thức sáp nhập hành chính vào vùng TP.HCM mở rộng.

Những tuyến hạ tầng chiến lược như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3, Vành đai 4 hay Metro số 1 góp phần rút ngắn thời gian di chuyển và gia tăng tính kết nối giữa trung tâm TP.HCM và các đô thị xung quanh. Khi khả năng tiếp cận giao thông được cải thiện, giá trị bất động sản tại các khu vực vệ tinh càng được củng cố, đồng thời kích thích làn sóng đầu tư và di dân ra vùng ven.

Tăng trưởng bền vững nhờ dòng vốn FDI và nhu cầu nhà ở

Sức bật của khu vực vệ tinh không chỉ đến từ hạ tầng mà còn nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh mẽ. Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều ghi nhận mức tăng trưởng vốn FDI cao hơn trung bình cả nước, lần lượt đạt 20%, 8% và 17% trong năm 2024. Đây cũng là nhóm tỉnh dẫn đầu về thu hút lao động nhập cư và mở rộng khu công nghiệp.

Cơ hội việc làm dồi dào kéo theo nhu cầu nhà ở tăng nhanh. Các dự án khu đô thị mới tại Long An và Đồng Nai đang đón lượng lớn người lao động, chuyên gia, cùng các nhà đầu tư căn hộ cho thuê. Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu nổi bật ở phân khúc second-home (ngôi nhà thứ hai) và nghỉ dưỡng, tận dụng lợi thế du lịch biển và hệ thống logistics phát triển.

Avison Young Việt Nam nhận định, xu hướng giãn dân ra các khu vực vệ tinh giúp giảm áp lực nhà ở tại TP.HCM, đồng thời hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm – mô hình đang phổ biến tại các quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao. Ở Việt Nam, mô hình này thể hiện rõ qua sự phân vai của từng địa phương: Bình Dương tập trung phát triển nhà ở thương mại và đất nền; Long An hướng đến đô thị thấp tầng; Đồng Nai phát triển các khu đô thị quy mô lớn gắn với sân bay Long Thành; còn Bà Rịa – Vũng Tàu đẩy mạnh bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.

Sự đa dạng này không chỉ tạo nên hệ sinh thái bất động sản bổ trợ cho TP.HCM mà còn giúp các tỉnh lân cận khai thác tối đa tiềm năng quỹ đất và nguồn nhân lực sẵn có.

Dự báo xu hướng thị trường bất động sản vệ tinh

Trong giai đoạn 2025 – 2026, thị trường bất động sản vệ tinh phía Nam được dự báo duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thiện, đặc biệt là sân bay Long Thành, vành đai, metro và các tuyến cao tốc liên kết vùng, khoảng cách địa lý giữa trung tâm TP.HCM và các khu vực xung quanh sẽ được rút ngắn đáng kể.

Đây là điều kiện lý tưởng để hình thành các đô thị vệ tinh bền vững, hướng tới mô hình phát triển đa cực – nơi mỗi khu vực đóng vai trò riêng nhưng gắn kết trong tổng thể chung. Đối với doanh nghiệp, cơ hội mở rộng quỹ đất và phát triển các dự án vừa túi tiền là rất lớn. Với nhà đầu tư cá nhân, phân khúc đất nền, nhà phố và căn hộ trung cấp ở Long An, Bình Dương và Đồng Nai vẫn là lựa chọn tiềm năng trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, thách thức cũng không nhỏ. Tiến độ các dự án hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch hậu sáp nhập và chính sách pháp lý như Luật Đất đai sửa đổi sẽ ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư. Bài toán cân bằng giữa tăng trưởng và kiểm soát quy hoạch đô thị cần được đặt lên hàng đầu để tránh tình trạng phát triển nóng.

Nếu chính quyền địa phương và doanh nghiệp phối hợp đồng bộ, xu hướng phát triển đô thị vệ tinh quanh TP.HCM có thể trở thành điểm sáng, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản khu vực phía Nam. Theo nhận định của 60s Hôm Nay, sự chuyển dịch này không chỉ là kết quả tất yếu của đô thị hóa mà còn là bước đi chiến lược, đưa TP.HCM mở rộng trở thành vùng đại đô thị năng động bậc nhất cả nước.

Với động lực từ hạ tầng, dòng vốn FDI và nhu cầu nhà ở thực, thị trường bất động sản vệ tinh quanh TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng vững chắc. Nếu chính sách và quy hoạch được triển khai hiệu quả, mô hình đô thị đa trung tâm sẽ giúp khu vực phía Nam đạt sự cân bằng phát triển mới, bền vững và toàn diện.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán