Bất động sản 2026–2027 bước vào điểm rơi tăng trưởng chọn lọc

Giai đoạn 2026–2027 sẽ là điểm rơi tăng trưởng của bất động sản, khi luật mới, đầu tư công và kinh tế vĩ mô cùng lúc phát huy tác động.

Luật mới và nền tảng vĩ mô tạo bước ngoặt cho bất động sản 2026

Theo đánh giá của Savills, năm 2025 đóng vai trò là năm bản lề quan trọng của thị trường bất động sản, khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố sau giai đoạn trầm lắng. Trên nền tảng đó, giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng sẽ là thời điểm thị trường xác lập một chu kỳ tăng trưởng mới, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng với bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây là lần đầu tiên trong nhiều năm, khung pháp lý được hoàn thiện tương đối đồng bộ, tác động trực tiếp đến toàn bộ chuỗi phát triển dự án, từ khâu chuẩn bị đất đai, xác định giá đất đến triển khai và kinh doanh sản phẩm.

Savills cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân tăng lên trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, cơ chế này sẽ góp phần tạo ra môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn, đặc biệt trong việc xác định tiền sử dụng đất cho các dự án. Những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm liên quan đến định giá đất được kỳ vọng sẽ dần được tháo gỡ, qua đó cải thiện khả năng ra hàng của thị trường.

Song song với yếu tố pháp lý, nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục đóng vai trò hỗ trợ quan trọng. Trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt hơn 5,2 triệu tỉ đồng, ghi nhận tăng trưởng thực trên 7%. Dòng vốn FDI duy trì tích cực cũng góp phần củng cố niềm tin của doanh nghiệp và người dân, từ đó hỗ trợ nhu cầu đối với nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Đầu tư công và hạ tầng dẫn dắt phân hóa thị trường

Một trong những động lực then chốt được Savills nhấn mạnh là kế hoạch đầu tư công quy mô lớn trong 5 năm tới. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm không chỉ tạo hiệu ứng lan tỏa cho nền kinh tế, mà còn trực tiếp tái cấu trúc không gian phát triển đô thị.

Các tuyến giao thông liên vùng, đường vành đai, cao tốc và hạ tầng kết nối mới giúp rút ngắn khoảng cách giữa khu vực trung tâm và vùng ven, thúc đẩy xu hướng giãn dân và hình thành các cực tăng trưởng mới. Đây cũng là cơ sở để bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng có dư địa tăng trưởng rõ rệt hơn so với giai đoạn trước.

Xét theo phân khúc, Savills đánh giá bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Nhu cầu thuê đất và nhà xưởng duy trì ổn định nhờ hoạt động sản xuất và xuất khẩu, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn FDI vẫn đang tìm kiếm các điểm đến có chi phí cạnh tranh và hạ tầng cải thiện.

Đối với phân khúc nhà ở, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét hơn. Khu vực lõi đô thị tiếp tục đối mặt với nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá cao, trong khi các khu vực vùng ven, nơi được hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng, có nhiều dư địa phát triển hơn. Tuy nhiên, Savills lưu ý rằng không phải mọi dự án vùng ven đều có tiềm năng như nhau, mà lợi thế sẽ thuộc về những dự án có kết nối thực sự và pháp lý hoàn chỉnh.

Ở phân khúc bất động sản thương mại và văn phòng, triển vọng tích cực gắn liền với đà tăng trưởng của nền kinh tế và hoạt động của khu vực doanh nghiệp. Các dự án có vị trí thuận lợi, chất lượng xây dựng và vận hành tốt sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng hiệu quả sử dụng không gian.

Điểm rơi 2026–2027 và chiến lược cho nhà đầu tư

Tổng hợp các yếu tố trên, Savills nhận định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét trong giai đoạn 2026–2027. Khác với các chu kỳ trước, giai đoạn này được dự báo sẽ diễn ra theo hướng thận trọng, có chọn lọc và chú trọng chất lượng hơn là mở rộng bằng mọi giá.

Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức. Chi phí đất đai gia tăng, khả năng chi trả của người mua ở thực còn hạn chế, cùng với rủi ro từ biến động kinh tế toàn cầu là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến nhịp phục hồi. Trong bối cảnh đó, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định, nhưng không còn phù hợp với tư duy đầu tư ngắn hạn, lướt sóng.

Theo quan sát của 60s Hôm Nay, giai đoạn 2026–2027 sẽ là thời điểm thị trường “sàng lọc” mạnh mẽ. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng tăng giá nhanh. Những dự án gắn với hạ tầng thực, nhu cầu ở thật và dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế bền vững hơn trong chu kỳ mới.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, khung pháp lý mới đòi hỏi chiến lược dài hạn và năng lực tài chính tốt hơn. Việc triển khai dự án bài bản, minh bạch và phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ là yếu tố quyết định khả năng tồn tại và tăng trưởng trong giai đoạn tới.

Giai đoạn 2026–2027 được Savills đánh giá là điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản, khi luật mới, đầu tư công và nền tảng kinh tế cùng lúc phát huy tác động. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ mang tính chọn lọc và bền vững, đặt ra yêu cầu cao hơn cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho những chủ thể có chiến lược dài hạn và khả năng thích ứng với bối cảnh mới.

Mỹ Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán