Bất động sản TP.HCM lệch, khu Đông chiếm 70% nguồn cung mới

Thị trường bất động sản TP.HCM phục hồi mạnh, nhưng 70% nguồn cung mới tập trung ở khu Đông, tạo ra mất cân bằng cung cầu rõ rệt.

Khu Đông chiếm ưu thế tuyệt đối trong nguồn cung

Từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với hàng loạt dự án mới được mở bán. Theo DKRA Group, trong quý III/2025, khu vực phía Nam có 116 dự án với 15.426 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 15% so với quý II. TP.HCM chiếm đến 96,8% tổng lượng sản phẩm mới, nhưng dòng cung lại phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.

Khu Nam, từng là “tâm điểm vàng” giai đoạn 2010–2020 với hàng loạt dự án lớn quanh quận 7 (cũ), nay lại khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng. Suốt 5 năm qua, khu vực này gần như không có dự án mới mở bán. Trong năm 2025, chỉ có hai dự án đáng chú ý: Khải Hoàn Prime (Khải Hoàn Land) với 1.257 căn hộ, diện tích 19.820 m2, cao 27 tầng; và Essensia Sky (Phú Long) với 424 căn hộ – đều tọa lạc tại Nhà Bè.

Khu Tây TP.HCM – nơi có mật độ dân cư cao nhất – lại hoàn toàn vắng bóng dự án chung cư mới từ năm 2020 đến nay. Các khu vực như Bình Tân, quận 6 hay quận 8 (cũ) hầu như không có thêm sản phẩm mới, khiến người dân có nhu cầu ở thực phải tìm đến các dự án đã bàn giao hoặc chuyển nhượng. Việc này đẩy giá nhà thứ cấp tăng cao và làm giảm tính cạnh tranh toàn thị trường.

Ngược lại, khu Đông lại chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Tính riêng TP. Thủ Đức cùng hai khu vực sáp nhập là Dĩ An và Thuận An, từ năm 2024 đến nay đã có hơn 20 dự án mở bán, cung cấp gần 20.000 căn hộ mới. Trên tuyến Quốc lộ 1K dài chỉ 7 km đã có tới 8 dự án đang triển khai, trung tâm Dĩ An có 6 dự án, còn dọc Quốc lộ 13 thuộc Thuận An ghi nhận 10 dự án cùng lúc được xây dựng và mở bán.

Mặt bằng giá chênh lệch lớn, thị trường lệch pha cung cầu

Sự chênh lệch không chỉ ở nguồn cung mà còn ở mặt bằng giá. Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Bất động sản Eagle Academy, cho biết TP.HCM đang ghi nhận khoảng cách giá rõ rệt giữa các khu vực. Ở khu Nam, giá trung bình dao động từ 50–100 triệu đồng/m2, trong khi khu Đông “loạn giá”, tùy vị trí và chủ đầu tư.

Tại khu Thủ Thiêm, giá bán dao động 350–500 triệu đồng/m2, nhưng chỉ cách 2 km, trên đường Mai Chí Thọ, dự án của Gamuda Land lại chỉ ở mức 150 triệu đồng/m2. Khu Đông Bắc gồm Dĩ An và Thuận An có giá trung bình 35–70 triệu đồng/m2, trong khi tại Khu đô thị Vạn Phúc (Thủ Đức), dự án Diamond Sky đang chào bán ở mức 180 triệu đồng/m2 — cao gấp gần ba lần so với khu vực liền kề.

Theo ông Hoàng, nguyên nhân của sự chênh lệch này xuất phát từ chi phí đầu tư, giá đất, thuế sử dụng đất, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng. Ngoài ra, khi nguồn cung phân bổ không đều, các chủ đầu tư có xu hướng “định giá theo khu vực”, dẫn đến tình trạng cùng một địa bàn nhưng giá bán chênh lệch rất lớn.

Ông Mai Văn Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đại An Land, cho rằng sự lệch pha cung cầu còn đến từ yếu tố hành chính và pháp lý. Trước thời điểm 1/7/2025 – khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TP.HCM – Bình Dương (cũ) đã cấp phép hơn 20 dự án chỉ trong hai tháng, và hơn 100 dự án trong năm 2024. Trong khi đó, TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu lại gặp vướng mắc thủ tục, khiến việc phê duyệt dự án mới gần như đình trệ.

Chính sự khác biệt này đã tạo ra hiện tượng “lệch dòng vốn đầu tư”: dòng tiền đổ dồn vào khu Đông – nơi pháp lý thuận lợi, hạ tầng phát triển, trong khi khu Nam và khu Tây bị bỏ ngỏ. Tuy nhiên, tình trạng mất cân đối này nếu kéo dài có thể dẫn đến rủi ro tồn kho sản phẩm cao, nhất là khi sức cầu thực chưa theo kịp tốc độ ra hàng.

Cần chính sách điều tiết để cân bằng thị trường

Các chuyên gia dự báo, trong ngắn hạn, khu Đông sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung và doanh số nhờ quỹ đất lớn, hạ tầng hoàn thiện cùng xu hướng giãn dân tự nhiên. Tuy nhiên, về dài hạn, việc dồn quá nhiều dự án về một khu vực có thể khiến thị trường phát triển thiếu bền vững, ảnh hưởng đến thanh khoản và giá trị đầu tư.

Theo nhận định của 60s Hôm Nay, TP.HCM cần sớm triển khai chính sách điều tiết nguồn cung hợp lý để khôi phục cân bằng thị trường. Cụ thể, nên ưu tiên tháo gỡ pháp lý cho các dự án tại khu Nam và khu Tây – nơi đang khan hiếm nhà ở thực. Đồng thời, cần kiểm soát tốc độ cấp phép tại khu Đông, tránh tình trạng “nóng” cung vượt cầu.

Bên cạnh đó, việc phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội và không gian công cộng ở các khu vực ngoài trung tâm là yếu tố then chốt giúp phân tán áp lực dân cư, giảm sự lệch nhịp giữa các vùng. Khi hạ tầng và quy hoạch cùng tiến, giá trị bất động sản sẽ tự nhiên được tái cân bằng, giúp nhà đầu tư và người mua ở thực đều hưởng lợi.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang phục hồi nhanh nhưng lệch pha nghiêm trọng giữa các khu vực. Khu Đông tiếp tục chiếm gần 70% nguồn cung mới, trong khi khu Nam và khu Tây vẫn khan hiếm nhà ở thực. Để đảm bảo tăng trưởng bền vững, thành phố cần chiến lược quy hoạch và chính sách điều tiết hợp lý, hướng tới thị trường phát triển cân bằng, ổn định và minh bạch hơn trong giai đoạn tới.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán