Hà Nội lập 5 khu đô thị mới, tái cấu trúc không gian phát triển

Hà Nội dự kiến hình thành 5 khu đô thị mới gần 49.700 ha, tổng vốn khoảng 4 triệu tỉ đồng, tái cấu trúc đô thị giai đoạn 2026–2035.

5 khu đô thị mới gần 50.000 ha: Trục xương sống cho tái cấu trúc Hà Nội

Trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội lần đầu tiên công bố danh mục 5 khu đô thị mới quy mô rất lớn, đóng vai trò trụ cột trong giai đoạn phát triển 2026–2035. Tổng diện tích các khu này khoảng 49.700 ha, tổng mức đầu tư ước tính gần 4 triệu tỉ đồng, cho thấy quy mô can thiệp mạnh mẽ vào cấu trúc không gian đô thị hiện hữu.

Khu đô thị đầu tiên nằm hai bên Vành đai 4 phía Nam, có diện tích khoảng 10.000 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1 triệu tỉ đồng. Khu vực này được quy hoạch theo mô hình đô thị tích hợp, trong đó đất ở chiếm khoảng 55%, phần còn lại dành cho cây xanh, hạ tầng xã hội, công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật. Cơ cấu nhà ở được tổ chức với 80% nhà thấp tầng, 20% là chung cư cao 21–30 tầng, phản ánh định hướng ưu tiên không gian sống thấp mật độ.

Tiếp theo là khu đô thị hai bên Vành đai 4 phía Tây, quy mô tương đương 10.000 ha, vốn đầu tư khoảng 1 triệu tỉ đồng. So với phía Nam, khu vực này có tỉ lệ nhà ở cao tầng cao hơn, chiếm khoảng 40%, phù hợp với vai trò cửa ngõ kết nối các trục phát triển phía Tây Thủ đô.

Khu đô thị phía Bắc Hà Nội, thuộc địa bàn Mê Linh – Đông Anh, có diện tích khoảng 9.000 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 800.000 tỉ đồng. Cơ cấu nhà ở tại đây tương tự khu Vành đai 4 phía Tây, với tỉ lệ 40% cao tầng và 60% thấp tầng. Đây được xem là cực tăng trưởng mới gắn với định hướng phát triển phía Bắc sông Hồng.

Khu đô thị phía Đông tại Gia Lâm có quy mô khoảng 8.000 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 800.000 tỉ đồng. Khu vực này tiếp tục duy trì tỉ lệ 40% nhà ở cao tầng, 60% thấp tầng, phù hợp với định hướng mở rộng đô thị về phía Đông.

Cuối cùng là khu đô thị phía Tây tại Hòa Lạc, có diện tích nhỏ nhất trong 5 khu, khoảng 4.700 ha, tổng vốn đầu tư 470.000 tỉ đồng. Dù quy mô thấp hơn, Hòa Lạc vẫn được định vị là hạt nhân đô thị khoa học – công nghệ, giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển dài hạn.

Di dời hơn 860.000 người: Bài toán dân cư và nguồn lực đô thị

Song song với việc hình thành các khu đô thị mới, Hà Nội đặt mục tiêu tái cấu trúc không gian đô thị lõi thông qua kế hoạch di dời quy mô lớn. Trong giai đoạn 2026–2045, Thành phố đề xuất di dời hơn 860.000 người dân để phục vụ mục tiêu chỉnh trang, bảo tồn và nâng cao chất lượng không gian nội đô.

Phạm vi tái cấu trúc được xác định từ Vành đai 3 trở vào, trong đó ưu tiên cao nhất là khu vực Vành đai 1 và Vành đai 2. Các khu vực gắn với bảo tồn, tôn tạo bao gồm trung tâm chính trị – hành chính Ba Đình; khu vực hồ Gươm và phụ cận; khu phố cổ, phố cũ; khu vực hồ Tây và vùng phụ cận; không gian hai bên sông Hồng gắn với trục cảnh quan.

Đối với người dân thuộc diện giải tỏa, Hà Nội dự kiến bố trí tái định cư linh hoạt. Một phần được sắp xếp tái định cư tại chỗ, phần còn lại di dời tới các khu đô thị mới tại Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc – những khu vực được đầu tư đồng bộ về hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, bảo đảm điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ.

Đáng chú ý, Thành phố sẽ áp dụng các cơ chế hỗ trợ mạnh để khuyến khích người dân di dời, trong đó hệ số đền bù K dự kiến từ 1 đến 2 lần. Cách tiếp cận này cho thấy nỗ lực giảm áp lực xã hội, đồng thời tạo sự đồng thuận trong quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn.

Ở góc độ quản lý, việc di dời dân cư không chỉ nhằm giải tỏa mật độ nội đô, mà còn là bước đi để hình thành nguồn nhân lực đô thị hiện đại, phân bổ lại dân cư theo hướng cân bằng hơn giữa các cực tăng trưởng mới.

Quy hoạch đô thị xanh và tác động đến thị trường bất động sản

Việc hình thành 5 khu đô thị mới với quy mô gần 50.000 ha cho thấy Hà Nội đang chuyển mạnh sang mô hình phát triển đô thị xanh, thông minh, hiện đại và có bản sắc. Thay vì mở rộng tự phát, các khu vực đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, gắn với hạ tầng giao thông và không gian công cộng, tạo nền tảng cho phát triển dài hạn.

Ở góc độ thị trường, kế hoạch này có thể tạo ra sự dịch chuyển rõ nét của dòng vốn đầu tư bất động sản. Các khu vực nằm dọc Vành đai 4, Đông Anh, Gia Lâm và Hòa Lạc được kỳ vọng trở thành tâm điểm mới, nhờ quy mô dự án lớn và định hướng phát triển rõ ràng. Việc kết hợp nhà ở thấp tầng và cao tầng với tỉ lệ hợp lý cũng giúp đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhiều phân khúc nhu cầu.

Tuy nhiên, quy mô đầu tư lên tới hàng triệu tỉ đồng đồng nghĩa với yêu cầu rất cao về nguồn lực tài chính, quản trị dự án và phối hợp chính sách. Việc triển khai theo từng giai đoạn, gắn với khả năng hấp thụ của thị trường, sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả thực tế.

Từ góc nhìn xu hướng phát triển đô thị mới tại Hà Nội trong giai đoạn tới không còn dựa vào mở rộng diện tích đơn thuần, mà chuyển sang tái cấu trúc không gian sống, nâng chất lượng đô thị và tạo động lực tăng trưởng mới. Với nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản, giai đoạn 2026–2035 nhiều khả năng sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản và gắn với hạ tầng chiến lược.

Kế hoạch hình thành 5 khu đô thị mới với tổng diện tích gần 49.700 ha cho thấy Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị quy mô lớn và dài hạn. Bên cạnh cơ hội mở ra không gian phát triển mới, bài toán cân bằng nguồn lực, quản lý di dời dân cư và bảo đảm hiệu quả đầu tư sẽ quyết định thành công của chiến lược này trong nhiều thập kỷ tới.

Mỹ Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán